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【不動産投資】初心者のためのJ-REITのはじめかた。J-REITの5つの魅力。

J-REIT5つの魅力1


 こんにちは、J-REIT投資家すーまんです。

 株式投資にも慣れ、不動産投資にも興味が出てきたけれど、なんだか難しそう…。

 僕も、不動産投資には興味あるけど、敷居が高く気軽にできそうにないことから、もっと気軽に不動産投資ができないものか?そう考えていました。

 そんな、お悩みのあなたにおすすめなのがJ-REITです。

 今回の記事では、J-REITとはなにか?そして、J-REITの魅力も紹介したいと思います。

 

J-REITとは

 簡単にいうとJ-REITとは、日本の不動産投資信託のことで、投資家から資金を集め不動産を運用し、得た賃料収入を投資家へ分配する金融商品になります。

J-REITの5つの魅力

 J-REITには、どんな魅力があるのでしょうか?

1.高い利回り

 2019年8月8日現在、日経平均の平均配当利回りが2.41%に対し、J-REITでは、平均分配利回りが3.71%と日本株よりも高いんです。

J-REIT5つの魅力2

(出典)日本経済新聞 国内株式指標 平均配当利回り

J-REIT5つの魅力3

(出典)JAPAN-REIT.COM 利回り一覧 REIT平均分配金利回り

 参考:国内株式指標 :株式 :マーケット :日経電子版

 参考:JAPAN-REIT.COM - 全ての投資家のための不動産投信情報ポータル REIT一覧(リートデータ)


 なぜJ-REITは、こんなに高い利回りなのでしょうか?

 理由は、利益の90%以上を分配することで、法人税が課税されない仕組みになっているから、株よりも高い利回りが実現できるのです。

 利益の90%以上を分配してくれるなんて、スゲーな。(゚Д゚;)

2.少額で不動産投資ができる

 個人で不動産投資をするとなると、高額な資金が必要となりますが、J-REITでは、8月8日現在で最低19,240円から不動産投資ができます。

 しかも投資先は、オフィスビル、マンション、物流施設、商業施設など、さまざまあり、個人で不動産投資するには難しいものも、J-REITなら気軽に少額で投資できる。

 あの憧れの商業施設や、オフィスビルも少額で投資できるなんて、ありがたいぜ。(゚Д゚;)

3.日経平均と逆の動きをすることが多い

 日経平均と逆の動きをするということは、分散投資に向いているといえます。

 例えば、こちらのチャートで1年前から比較してみると、2018年の10月ごろをピークに日経平均は下がっていて、いまだ戻っていないことがわかる。

J-REIT5つの魅力4

(出典)楽天証券 マーケット情報

 参考:株価指数 | マーケット情報 | 楽天証券


 それに対し、東証REIT指数はどうかというと、逆に右肩上がりになっているので、分散投資に向いているというわけです。

 日本株に投資するなら、J-REITにも分散投資するかな。(´-ω-`)

4.換金しやすい

 不動産情報サイト「SUUMO」で不動産売買を調べてみると、個人で不動産投資をするのがいかに面倒なのか、よくわかりました。

 売りたいからすぐ売れるわけでないのが、こわいところです。

 その点、J-REITは証券取引所で株と同じように売買できるので、換金しやすい。

 税金や手数料、手続きなんか含めたら面倒すぎるよ。(゚Д゚;) 

5.管理がラク

 J-REITは、プロが運用、建物の管理をしてくれるので、素人の僕でもラクに管理ができるんです。

 それに定期的に、不動産の稼働状況や収支状況も情報開示があるので安心ですね。

 面倒なことが嫌いだけど、不動産投資がしたい人にはいいな。(゚Д゚;)

しかし、いいことばかりではない?

 一見いいことづくめのJ-REITですが、日本特有の問題である地震や人口減による収益低下がありそう…。

 本当に、そうなのか?本当だとして対策できないのか?調べてみました。

地震など自然災害による収益低下

 日本といえば地震大国ですが、そんな日本でJ-REITなんて大丈夫?

 地震で建物が倒壊して、収益低下するんじゃないの?と、思われるかもしれません。

 耐震や免振技術も進歩していますし、J-REITでは地震対策として決算資料でPML値を開示しています。

 PML値とは、地震による最大損失率のことで、475年という期間に1度起こると想定される最大規模の地震に対して、想定される最大の物的損失額の再調達費に対する割合を表す。

 たとえば、僕の保有している阪急阪神リートのポートフォリオ全体のPML値は、第28期決算資料を見ると3.2%と低いことがわかります。

 参考:開示資料 | 阪急阪神リート投資法人


 阪急阪神リートでは、PML値が15%以上の個別建物に対し地震保険を掛けることを検討するとありました。

 ちなみに、阪急阪神リートが保有している個別建物でPML値が15%越えのものはありません。

 地震対策も、されてて安心ね。(*´ω`*)

人口減による収益低下

 もう1つの心配事として、人口減ですよね。

 「国立社会保障・人口問題研究所」2018年公表調べによると、2015年の日本の総人口が約1億2700万人で、条件を出生一定(2015年1.45)死亡中位とした場合、以下のとおりの人口推移となる。

2015年 約1億2700万人

2020年 約1億2500万人

2025年 約1憶2300万人

2030年 約1億1900万人

2035年 約1億1100万人

2045年 約1億700万人

(引用)国立社会保障・人口問題研究所 平成29年推計の解説および条件付推計(2018年3月刊行)をもとに作成。

 参考:日本の将来推計人口(平成29年推計)|国立社会保障・人口問題研究所

 

 人口がどんどん減るのに、J-REITに投資して大丈夫かよ。(゚Д゚;)

 「国立社会保障・人口問題研究所」によると、たしかに日本の総人口は減っていきますが、実は人口が増えていく自治体もあるんです。

 そういった、人口が増える自治体に不動産を保有しているJ-REITに投資をすればいいだけ。

 たとえば、2015年の人口を100とした場合、2030年と2045年がどうなるかというと以下のとおりです。

  2015年 2030年 2045年
東京都 100.0 102.7 100.7
愛知県 100.0 98.3 92.2
大阪府 100.0 93.5 83.0
福岡県 100.0 97.1 89.3
沖縄県 100.0 102.5 99.6

(引用)国立社会保障・人口問題研究所 日本の地域別将来推計人口をもとに作成

 参考:日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計)|国立社会保障・人口問題研究所

  

 これだけ見ても、人口が増えるか維持できるのは東京沖縄くらいと思われるかもしれませんが、2045年時点で100を割っている自治体でも、ピンポイントでみると、100以上を維持しているところもあります。

 たとえば、大阪府では2045年で83ですが、大阪市北区でみると119.7もあるんです。

 参考:結果表1 総人口および指数

 つまり、保有不動産の24%が大阪市北区梅田にある阪急阪神リートは、スゴイってことや。(゚Д゚;) 

まとめ

今回の記事を簡単にまとめると、こんな感じになる。

J-REIT5つの魅力5

  • J-REITは高利回り
  • J-REITは少額で不動産投資できる
  • J-REITは日経平均と逆の動きをすることが多し
  • J-REITは換金しやすい
  • J-REITは管理がラク
  • J-REITは地震対策も問題なさそう
  • J-REITは人口減も投資先次第で問題なさそう 

おわりに

 この記事を書くために、J-REITのことを調べてみると2045年くらいまでなら、資産運用先としてJ-REITも悪い選択肢じゃないってこと。

 日本株だけ、米国株だけじゃなくJ-REITもポートフォリオに組み入れるべきだと思いました。

 次回はJ-REITの銘柄選びについて紹介していますので、そちらもよろしくお願いします。

www.2525suman.com
 この記事が生活向上の参考になれば幸いです。