【不動産投資】初心者のためのJ-REITのはじめかた！銘柄選びのコツとは？

　こんにちは、J-REIT投資家すーまん(@2525suman)です。

　前回の記事で、J-REITの魅力がわかったけど、なにを参考に銘柄を選べばいいのか？まったくわからない。

さっぱり、わからん！

　そんなお悩みのあなたに、今回の記事ではJ-REIT銘柄を選ぶうえで参考になる。そんな情報を紹介します。

　この記事は2019年8月11日時点のデータをもとに作成しています。

覚えておきたいREIT(不動産)用語

　J-REIT銘柄を選ぶには、様々なデータを見て判断するわけですが、株と全く同じというわけにはいきません。

　このデータは、なにを示しているのか？言葉の意味を知らないまま、適当に選んでは勝つものも勝てなくなります。

　まずは、最低限のREIT用語を覚えておき、このデータはなにを示していて、良いのか悪いのか？割安か割高か？くらいは判断できるようにしておきましょう。

最初見たときは、なにがなんだかよくわからんかったよ。

NOI利回り

　読み方は、えぬおーあいりまわり。不動産の収益率を示す指標。数値が高いほど収益率が高い不動産である。

　地方の不動産、築年数の古い不動産を持っている銘柄ほど、高くなる傾向にあります。

　そういった銘柄は、地方の人口減や築年数による管理費増、建て替えなど将来収益減につながる。

NAV

　読み方は、なぶ。不動産を時価評価した純資産価値のこと。ほかに1口NAV、NAV倍率などがある。

　1口NAVは、1口あたりの純資産価値を示し、NAV倍率は株でいうところのPBR(株価純資産倍率)のようなもの。この数値が低いほど割安になります。

　株と違って、低ければいいというわけではありません。低すぎると増資しづらくなり、資金調達が困難になる。

　そうなると、あらたに不動産を買うことができないので、分配金増やせないという悪循環になりかねない。

　割安な銘柄を購入する場合、株と同じでNAV倍率が低いまま放置されている理由をよく考えましょう。

LTV

　読み方は、えるてぃーぶい。有利子負債比率を示している。有利子負債は利子をつけて返済しないといけないため、高いと金利上昇の影響が大きくなるので、低いほうがいい。

稼働率

　オフィスビル、賃貸マンション、商業施設などの賃貸可能な面積が、実際に賃貸されている面積の割合のこと。

　稼働率が高いほど、収益が多くなる。　

PML値

　PML値とは、地震による最大損失率のことで、475年という期間に1度起こると想定される最大規模の地震に対して、想定される最大の物的損失額の再調達費に対する割合を示す。

　当然のことながら、低いほうがいい。

J-REITの運用資産には、なにがあるの？

　2019年8月11日時点で、J-REITは63銘柄ありますが、それぞれ運用資産が違います。

　運用資産にはオフィス、住宅、商業施設、ホテルなどがあり、それぞれの特徴を理解し、あなたにぴったりの銘柄を見つけましょう。

あなたが考えて選んだ銘柄が、あなたにとって正解なんや。

オフィス

　都心の大型オフィスビル、地方都市のオフィスビルなど。

　景気によって賃料がブレが大きい。景気がいいと、賃料上昇による分配金が増加が見込めるが、逆に悪くなると減配しやすい。

　王道かつ景気による賃料上昇を求めるなら、運用資産にオフィス比率の高い銘柄を選ぼう。

　主な銘柄として、8951日本ビルファンド投資法人、3234森ヒルズリート投資法人などがある。　

住宅

　賃貸マンション、サービスアパートメント、社員寮など。

　景気によって、左右されにくく安定感があるが、景気が良くなっても賃料は上がりにくい。地方では、人口減によって稼働率が下がり収益が低下するリスクがある。

　安定性重視なら、運用資産に住宅比率の高い銘柄を選ぼう。

　主な銘柄として、3269アドバンスレジデンス投資法人、8979スターツプロシード投資法人などがある。

商業施設

　都市型商業施設、郊外型ショッピングモールなど。

　住宅ほどではないが、景気に左右されにくく賃料は安定している。しかし、Amazonや楽天市場など通販業界の影響を受けやすいのが欠点。人口減にも影響を受ける。

　わざわざ、足を運びたいと思える。物件を保有している銘柄が、今後伸びると思う。

　通販では真似できない。平日でもにぎわっている商業施設を知っていて、まだ伸びると思うなら、運用資産に商業施設の高い銘柄を選ぼう。

　主な銘柄として、8964フロンティア投資法人、8953日本リテールファンド投資法人などがある。

ホテル

　リゾートホテル、シティホテル、旅館、温泉施設など。

　ホテルの稼働状況によって、日々賃料が変わる変動賃料の比率が2～4割と高いのが特徴。

　当然のことながら、賃料は景気に大きく左右される。観光客が増えホテルの利用客が増えれば、収益増につながりますが、逆に減れば収益減になってしまいます。

　訪日外国人旅行者や日本人観光客需要が、まだまだ伸びると思うのであれば、運用資産にホテル比率の高い銘柄を選ぼう。

　主な銘柄として、3287星野リゾートリート投資法人、森トラストホテルリート投資法人などがある。

物流施設

　特定企業向け物流施設、複数企業向け物流施設など。

　賃料の安定度でいえば、商業施設以上、住宅未満というところ。通販業界が伸びれば収益増につながるが、物流施設銘柄もどんどん上場してきており、供給過多になりつつある。

　供給過多で稼働率が下がり、収益が低下する。

　Amazonや楽天など通販業界が、まだまだ伸びると思うのであれば、運用資産に物流施設の高い銘柄を選ぼう。

　主な銘柄として、8967日本ロジスティクスファンド、3281GLP投資法人などがある。

ヘルスケア

　有料老人ホーム、サービス付き高齢者住宅、病院など。

　年々、高齢者が増えるため、需要は右肩上がりで住宅ほどではないが、景気に左右されにくく賃料の安定度は高い。

　具体的に、どのくらい高齢者が増えるのかというと、「国立社会保障・人口問題研究所」によれば、2065年には日本の総人口の約4割が65歳以上になるというのです。

　しかし、3年に1度の介護報酬改定によって、収益が左右される政治リスクがあるのが欠点。

　将来の超高齢化社会によって介護関連需要が見込めると思うなら、運用資産にヘルスケアの高い銘柄を選ぼう。

　主な銘柄として、3308日本ヘルスケア投資法人、3455ヘルスケア＆メディカル投資法人などがある。

総合型

　これまで紹介した。運用資産を複数組み合わせた銘柄のこと。

　分散投資ができるのがメリット。組み合わせ次第では、景気に左右されにくく、賃料の安定度を上げることもできる。

　1つの銘柄で分散投資をして、リスクを減らしたいのであれば、上記運用資産が複数組み合わせた銘柄を選ぼう。

　主に銘柄として、3296日本リート投資法人、8977阪急阪神リート投資法人などがある。

おすすめのJ-REIT情報サイト

　ひととおり、知識がついたところでJ-REITの情報収集をするなら、僕が利用しているサイト「J-REIT.COM」が、オススメです。

　理由としてJ-REITの全銘柄のデータを、効率よく見ることができるだけでなく、比較もしやすいからね。

気になる銘柄があったら、このサイトで情報収集するんやで。

参考までに

　僕の場合は、住宅を基本に物流施設と総合型(商業施設+オフィス)の銘柄を選んでいる。

　具体的には、8979スターツプロシード投資法人、3281GLP投資法人、8977阪急阪神リート投資法人の銘柄を保有しています。

　これによって、安定性を確保しつつ攻めのポートフォリオになりました。

守りを固めつつ、攻める。これが正解かどうか、わかるのは早くて10年後だろうね。

まとめ

　この記事を簡単にまとめると、こんな感じになる。

　個人的にJ-REITで重要なのは、人口減対策と需要が見込めるかどうか？と思ってます。

　J-REITを買う前に、最低でも直近の決算資料を一読して、どこの自治体の物件を保有しているのか、どんな活動をして、どんな需要が見込めるか？くらいは、理解して納得しておきたいものですね。

　この記事が楽しいセミリタイアの参考になれば幸いです。