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【不動産投資】J-REIT阪神阪急リート5つの魅力にせまる!

2019年8月15日

阪急阪神リート

 こんにちは、兼業投資家すーまん(@25025suman)です。

 

 みなさん、J-REITに投資していますか?2019年8月13日現在で63銘柄ある中で、どれを購入すればいいのか?前回は銘柄選びの参考になる記事を書きました。

 

前回の記事
初心者のためのJ-REIT
気軽に不動産投資?初心者のためのJ-REITのはじめかた!その魅力とは

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 しかし、最初の1銘柄目をどうするのか?決めかねている人もいると思います。

 

どうすりゃいいの!

 

 そんな、お悩みのあなたのために、少しでも参考になればと考え、お気に入りの阪神阪急リートの5つ魅力について紹介します。

 

 今回の記事は、2019年5月31日に阪急阪神リート投資法人が公開しているデータをもとに作成しています。

 

阪急阪神リートとは

 阪急阪神リートとは、阪急阪神ホールディングスグループをスポンサーとして、関西圏を中心に不動産運用をしている投資法人。

 

 運用資産には商業用施設を基本に、事務所用施設(オフィス)複合施設(商業用施設+事務所施設)を保有している。

 

阪急阪神リート7

(出典)阪急阪神リート投資法人 ポートフォリオ構築方針 区画用途と投資比率

 

 代表的な物件として、グランフロント大阪(共有持分4.9%相当)、HEP FIVE(準共有持分14%相当)、阪急西宮ガーデンズ(準共有持分28%相当)などがあります。

 

有名な商業施設ばかりやないか!

 

阪急阪神リート5つの魅力とは

 阪神阪急リートの5つの魅力とは、強力なスポンサー関西圏という立地安定したポートフォリオ安定した財務運営安定した分配金のことです。

 

 では、それぞれの魅力について、詳しく紹介しますね。

 

魅力的だわァ。

 

1.強力なスポンサー

 スポンサーは阪急阪神ホールディングスグループになります。

 

 関西圏では、強力なスポンサーといえる。

 

 その理由として、都市交通事業、不動産事業、エンターテインメント・コミュニケーション事業、旅行事業、国際輸送事業、ホテル事業などの事業を行っているからです。

 

 つまり、グループ事業の相乗効果によって、まだまだ伸びるハズ!

 

 

まるで、リアル「A列車で行こう」を、見ているようだぜ!

 

2.関西圏という立地

 阪急阪神リートでは、ポートフォリオ全体の投資額の70%以上を関西圏に投資しています。

 

 それはなぜでしょうか?理由は3つあります。

 

関西圏に70%以上投資って、大丈夫なのか?

 

2-1関西圏は県内総生産額2位である

 2015年度の県内総生産額(名目)のうち、関西圏が15%占めており、関東圏の39%につぐ数字となっている。

 

阪急阪神リート5

(引用)内閣府 県民経済計算 県内総生産(名目)をもとに作成

阪急阪神リート6

(引用)内閣府 県民経済計算 県内総生産(名目)をもとに作成

 

2-2関西圏のインパウンド需要が好調

 訪日外国人旅行者は年々増加しており、2018年の訪日外国人旅行者は約3,119万人で、そのうち大阪へ訪れるのが約1,142万人と過去最高を記録しています。

 

阪急阪神リート7

(引用)観光庁 訪日外国人消費動向調査 訪日外国人旅行者数 (引用)大阪府 観光統計調査 来阪外国人旅行者数をもとに作成

 

 2018年の旅行消費額(総額)は約4.5兆円で、2012年の約1.1兆円から7年連続で過去最高額を継続しています。

 

阪急阪神リート8

(引用)観光庁 訪日外国人消費動向調査 2012年年間値の推計~2018年年間値の推計をもとに作成

 これらの結果をもとに、単純に訪日外国人旅行者の1/3が大阪へ行くとして、約1.5兆円が大阪で消費されることになる。

 

 阪急阪神リートのポートフォリオの70%以上が商業用施設であり、その中の一部の物件は固定+歩合賃料または一部歩合賃料なっているので、インバウンド需要の効果も得ることができます。

 

2-3将来の人口増加が見込める

 前々回のREIT記事でも説明しましたが、2015年大阪府の総人口を100とした場合、2030年では93.5、2045年では83と2割近く減ることが予測されています。

 

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 しかし、大阪府でなくポイントをしぼって大阪市北区ならどうでしょうか?

 

 なんと、2045年北区の総人口は119.7と2割近く増える予測がされているんですが、阪神阪急リートでは第28期時点で、その人口増となる大阪市北区梅田にポートフォリオの24%を投資しています。

3.安定したポートフォリオ

 阪急阪神リートでは、第25期~第28期の資産規模、含み益、総物件数、稼働率、PMLの推移は以下のとおりになっている。

 

阪急阪神リート1

(引用)阪急阪神リート投資法人 IR情報-開示資料 決算説明会資料をもとに作成

 

 今後の方針として、戦略的な資産入替を実施、2020年中に資産規模2,000億円を目指すこと。

 

 築20年を経過した物件を中心に予防保全の観点から計画的な設備投資を実施すること。

 

 含み損物件、低利回り物件等の資産入替を継続検討することでポートフォリオの質向上を図る。

ポートフォリオの質が向上しているのが、お分かりいただけただろうか!

 

4.安定した財務運営

 ポートフォリオが良くても、財務状況が悪いんじゃないの?と思われるかもしれませんが、健全な財務運営をされているんですよ。

 

 第25期~第28期の財務データを、まとめたものが以下のとおり。

 

阪急阪神リート2

(引用)阪急阪神リート投資法人 IR情報-決算情報をもとに作成

 

 利益は右肩上がり、LTVは右肩下がりと財務運営に文句のつけようがありません。

 

ポートフォリオに財務運営も安定しているなんて。

 

5.安定した分配金

 阪急阪神リートの分配金も安定しており、第28期では3,211円/口が確定。以降、第29期では3,100円/口、第30期では3,120円/口を予想しています。

 

 分配金については巡航ベースで3,100円/口水準を目指すとのこと。

 

阪急阪神リート3

(引用)阪急阪神リート投資法人 IR情報-分配金をもとに作成
安定してるから持ってて安心や。

 

まとめ

 今回の記事を簡単にまとめると、こんな感じになる。

この記事のまとめ

  • 阪急阪神ホールディングスグループという強力なスポンサーがいる
  • 関西圏でも、将来性のある立地に物件を持っている
  • 2020年中に資産規模2,000億円を目指す安定したポートフォリオ
  • 利益は右肩上がり、LTVは右肩下がりの安定した財務運営
  • 巡航ベース3,100円/口の安定した分配金

 今回の記事を書くため、阪急阪神リートのことを詳しく調べてみましたが、あらためて、このリートのすごさを知ることができました。

 

 個人的には、これからも買い増すつもりです。

 

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 この記事が楽しいセミリタイアの参考になれば幸いです。

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