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【不動産投資】J-REIT「スターツプロシード投資法人」5つの魅力!

2019年8月27日

J-REIT スターツプロシード投資法人

 こんにちは、J-REIT投資家すーまん(@2525suman)です。

 

 前回までのJ-REIT関連記事で、興味がわいてきたけど、具体的にどんな銘柄がいいのか?わからないですよね。

 

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 そこで今回、そんなお悩みのあなたの参考になればと思い、J-REIT銘柄で1つである「スターツプロシード投資法人」の5つの魅力について紹介します。

 

 今回の記事は、2019年6月18日にスターツプロシード投資法人が公開しているデータをもとに作成しています。

 

スターツプロシード投資法人とは

 スターツプロシード投資法人とは、スターツグループをスポンサーとする住居重視のJ-REIT。

 

 本投資法人は、資産運用会社(スターツアセットマネジメント株式会社)とスターツグループとの間のパイプラインサポート契約、物件情報提供契約等を通じて、スターツグループと広範な協力関係を構築しています。

 かかる協力関係の下で、スターツグループ各社の役割・特徴を生かし、ポートフォリオの安定的な成長を目指します。

(引用)スターツプロシード投資法人 投資法人の特徴 スターツグループとの協力関係

 

スターツプロシードの魅力1

(出典)スターツプロシード投資法人 投資法人の特徴 スターツグループとの協力関係

 

 ポートフォリオ構築方針として、賃貸住宅を中心にマンスリーマンション、サービスアパートメント、ホテル、高齢者向け施設などに投資します。

 

スターツプロシードの魅力2

(出典)スターツプロシード投資法人 第27期決算関連資料 ポートフォリオ方針

 

スターツグループには、賃貸で有名なピタットハウスがいるよ。

 

スターツプロシード投資法人5つの魅力

 スターツプロシード投資法人の5つの魅力とは、住宅重視投資主重視安定したポートフォリオ安定した財務運営安定した分配金のことです。

 

 では、それぞれの魅力について、詳しく紹介しますね。

 

1.住宅重視

 第27期決算説明会資料によると、景気に左右されにくい賃貸住宅が、ポートフォリオの価格比率の97.2%も占めています。

 

スターツプロシード投資法人4

(出典)スターツプロシード投資法人 第27期決算関連資料 ポートフォリオ方針

 

 日本の人口減問題についても、商業施設やホテル重視のリートと違い、観光客数によって収益が増えるわけではありません。

 

 そこで首都圏主要都市にポートフォリオの価格比率の71%を占めることでカバーしています。

 

スターツプロシード投資法人3

(出典)スターツプロシード投資法人 第27期決算関連資料 ポートフォリオ方針

 

 東京都の総人口は、2015年を100とした場合2045年では100.7と、ほぼ横ばいと予測されているので、安定した運用が期待できる。

 

 そのほかにも、住宅といえば築年数が古くなると大規模修繕の問題がでてきます。

 

 この記事によると、都心の分譲タワーマンションも例外でなく2022年には、大規模修繕ラッシュがはじまるのに修繕積立金が足りず、ろくに修繕できないまま廃墟化が進むというのです。

 

gendai.ismedia.jp

 

 スターツプロシード投資法人では、この問題どう対処しているのでしょうか?

 

 第27期決算説明会資料によると、築年数が古くなった物件については売却、築年数の浅い物件を取得していますし、資産価値向上のため修繕にも力を入れています。

 

 今期以降の取り組みについても、東京外周部の築古物件に関して売却を検討、売却した物件以上の物件取得を行う。大規模修繕、設備更新による資産価値の向上と賃料収入増加を実現とありました。

 

 

住宅系リートのいいところは、不況だからといって家を借りない人はいないところなんだよね。

 

2.投資主重視

 スターツプロシード投資法人では、NAV倍率(株でいうPBRみたいなもの)が1.0倍を下回った状態を継続しており、評価を高める必要がある。

 

 競合REITと比べて規模の観点で劣っている状況にあり、安定性の高い魅力あるポートフォリオの構築が必要と認識しています。

 

 そこで今後実施すべき取り組みとして以下の3つがあります。

 

スターツプロシード投資法人5

(出典)スターツプロシード投資法人 第27期決算関連資料 投資主価値向上に向けた現状の課題と今後の取り組み

今後の取り組み

  1. 機動的な物件入替を通じたポートフォリオの質的向上
  2. パイプライン物件の取得を通じた、流動性・安定性の向上
  3. 余剰資金を活用した自己投資口取得(自社株買いみたいなもの)による投資主への還元
 

 これらを実施することで投資主価値向上を図っていく。

投資主思いじゃねーか。

 

3.安定したポートフォリオ

 スターツプロシード投資法人では、第24期~第27期の資産規模、含み益、総物件数、稼働率、PMLの推移は以下のとおりになっている。

 

スターツプロシード投資法人6

(引用)スターツプロシード投資法人 IR情報 開示情報 決算関連資料をもとに作成

 第28期以降の取り組みとして、1,000億円ポートフォリオの早期達成を目指す。

 

 ほかにも、最も需要の安定していると考える平均的な所得層向けを対象にした賃貸住宅を主な投資対象とすることで、安定的な運用を継続することを目指しています。

 

スターツプロシード投資法人7

(出典)スターツプロシード投資法人 第27期決算関連資料 本投資法人が主に投資する賃貸住宅の特性

 

なんという安定感……。

 

4.安定した財務運営

 ポートフォリオだけでなく、財務運営も良くも悪くも横ばいで安定している。

 

 第24期~第27期の財務データを、まとめたものが以下のとおり。

 

スターツプロシード投資法人8

(引用)スターツプロシード投資法人 IR情報 開示情報 決算関連資料をもとに作成
ポートフォリオに財務運営も安定しているなんて。

 

5.安定した分配金

 スターツプロシード投資法人は分配金も安定しており、第27期では4,638円/口が確定。以降、第28期では4,420円/口、第29期では4,420円/口を予想しています。

スターツプロシード投資法人9

(引用)スターツプロシード投資法人 IR情報 開示情報 決算関連資料をもとに作成
分配金も、良くも悪くも安定してるじゃねーか。

 

まとめ

 今回の記事を簡単にまとめると、こんな感じになる。

この記事のまとめ

  • 平均所得層向けの住宅重視である
  • 投資主価値の向上に力を入れている
  • 1000億円ポートフォリオの早期達成を目指している
  • 財務運営も良くも悪くも横ばいで安定している
  • 分配金も良くも悪くも横ばいで安定している

  ポートフォリオ、財務運営、分配金と極端に右肩上がりでもなければ、右肩下りでもない。

 

 それが、住宅系リートの良いところでもあり、悪いところでもあります。

 

 しかし、景気に左右されにくいので、住宅系リートをポートフォリオに組み入れ、他のリートで攻める。

 

 そんな戦略も悪くないかもしれません。安定を求めるなら、1銘柄ぐらいは組み入れておきたいものですね。

 

この記事が楽しいセミリタイアの参考になれば幸いです。

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すーまん

投資歴15年目の兼業投資家です。このブログでは、お金のこと、健康のこと、やりたいこと、気になるモノなど、楽しいセミリタイア生活ができるよう全力を注いでいます。現在2年目突入、月間1万PV&ブログ収益月間4ケタ達成中! すーまんのグルメブログも始めました!ただただ美味いものを紹介しています。

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